El mercado inmobiliario porteño muestra una aceleración preocupante: en enero los alquileres subieron un 2,7%, superando la inflación del 2%. La acumulación en 12 meses alcanza el 34,9%, muy por encima del 31,2% de inflación general. Un monoambiente promedio ya cuesta $659.331 mensuales.

El mercado de alquileres acelera y supera a la inflación

El mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires registra una dinámica particular en los primeros meses de 2026. Según el relevamiento realizado por el portal especializado Zonaprop, los alquileres experimentaron en enero una suba del 2,7%, ubicándose por encima de la inflación mensual que se situó en el 2%. Esta tendencia se confirma al analizar el comportamiento de los últimos doce meses: el valor promedio de los alquileres acumuló un incremento del 34,9%, superando tanto la inflación general (31,2%) como el ajuste por Índice de Contratos de Locación -ICL- (34,8%).

Precios promedio según tipo de unidad

El informe de Zonaprop detalla los valores promedio mensuales para cada tipología:

Tipo de Unidad	Precio Mensual Promedio
Monoambiente	$659.331
Dos ambientes	$763.818
Tres ambientes	$1.026.674

¿Qué está impulsando estas subas?

Ignacio Mel, director de la empresa Mel Inmobiliaria, explicó que "el stock en alquiler que durante 2024 y 2025 fue más alto de lo normal, después de estar muy restringido por la ley anterior, empezó a regularizarse y eso hizo que al haber un poco menos de oferta se puedan recomponer los precios que venían muy pisados desde el año pasado". Esta regularización del mercado genera una recomposición natural de precios tras un período de exceso de oferta.

Los barrios más caros y los más accesibles

El ranking de barrios más costosos para alquilar muestra una clara concentración en zonas de alto poder adquisitivo:

Barrio	Precio Mensual Promedio
Puerto Madero	$1.240.723
Palermo	$858.364
Núñez	$845.352

En el extremo opuesto, los barrios más económicos ofrecen opciones considerablemente más accesibles:

Barrio	Precio Mensual Promedio
Lugano	$652.670
Parque Avellaneda	$658.382
Floresta	$661.138

Dónde se concentra la demanda

Las zonas más buscadas por los inquilinos se ubican principalmente en el corredor norte de la Ciudad: Palermo, Barrio Norte, y en menor medida Belgrano y Núñez. Según explicaron desde el sector inmobiliario, "la accesibilidad que tienen entre medios de transportes y salidas a centro y Zona Norte, hace que sean zonas muy demandadas". En cuanto a las tipologías, los departamentos de dos ambientes son los más solicitados, seguidos por los de tres ambientes -aunque con valores más elevados-, luego los monoambientes y finalmente los de cuatro ambientes.

Recomendaciones para inversores

Matías Chirom, CEO y cofundador de la inmobiliaria Baigun Realty, sugiere "elegir departamentos bien ubicados con variedad de amenities, especialmente cuando se busca rentabilidad sostenida". Para aquellos interesados en renta temporaria o alquiler tradicional, los monoambientes y dos ambientes generan ocupación constante y mejores rendimientos por metro cuadrado, gracias a la demanda permanente de inquilinos jóvenes, estudiantes y viajeros. Por su parte, los departamentos de tres y cuatro ambientes de pozo son preferidos por quienes buscan ampliar su espacio habitacional, pasando de unidades antiguas a desarrollos nuevos con amenities.

El contexto del mercado de ventas

Un informe elaborado conjuntamente por la Universidad de San Andrés (UdeSA) y Mercado Libre revela que en el segmento de ventas también se observan movimientos: En departamentos, las variaciones intermensuales en el precio de venta por m² en dólares fueron:

• CABA: +0,5%
• GBA Norte: -1,4%
• GBA Sur: +0,6%
• GBA Oeste: +0,7%

En el mercado de casas, las variaciones fueron del -0,5% en CABA, +0,7% en GBA Norte y +0,3% en GBA Oeste, sin cambios en GBA Sur.

¿Qué es el ICL?

El Índice de Contratos de Locación (ICL) es un indicador utilizado en Argentina para ajustar los contratos de alquiler. Este índice refleja una combinación de variables económicas que incluyen la inflación y la evolución de los salarios, sirviendo como referencia para las actualizaciones contractuales.

Perspectivas para el mercado

La normalización del stock disponible tras los cambios regulatorios de los últimos años sugiere que el mercado tiende hacia un equilibrio entre oferta y demanda. Sin embargo, la capacidad adquisitiva de los inquilinos continúa siendo un factor determinante que condiciona las posibilidades de acceso a la vivienda en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires. La recomendación de los especialistas apunta a una cuidadosa evaluación de ubicación, amenities y potencial de renta al momento de tomar decisiones tanto de inversión como de búsqueda de vivienda.

Fuente: Zonaprop, Clarín ARQ Inmobiliario, UdeSA, Mercado Libre